Nghị quyết 171 mở đường cho quỹ đất, liệu có giải được bài toán nguồn cung nhà ở?

Thị trường bất động sản TP.HCM đang xuất hiện một nghịch lý: nguồn cung căn hộ mới tăng nhưng khả năng hấp thụ chưa cải thiện tương ứng. Trong khi nhiều dự án tiếp tục tập trung ở phân khúc giá cao, nhu cầu nhà ở thực của phần lớn người dân vẫn hướng đến những sản phẩm có mức giá phù hợp hơn với thu nhập.

Theo báo cáo thị trường của Savills Việt Nam, quý III/2026, TP.HCM ghi nhận khoảng 1.900 căn hộ mới, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên khoảng 5.800 căn. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 25%, cho thấy việc gia tăng nguồn cung chưa đủ tạo ra sự cải thiện rõ rệt về thanh khoản.

Diễn biến này phản ánh những khó khăn của thị trường nhà ở, đặc biệt khi chi phí vay mua nhà còn cao và cơ cấu sản phẩm chưa đáp ứng đầy đủ khả năng chi trả của người mua. Vấn đề đặt ra không đơn thuần là thị trường cần thêm bao nhiêu căn hộ, mà là nguồn cung mới sẽ xuất hiện ở đâu, thuộc phân khúc nào và có tiếp cận được nhu cầu ở thực hay không.

Trong bối cảnh đó, Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất được kỳ vọng tháo gỡ một điểm nghẽn quan trọng trong quá trình phát triển dự án.

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, ý nghĩa của cơ chế này nằm ở việc mở thêm khả năng khai thác các quỹ đất phù hợp nhưng trước đây chưa đủ điều kiện để phát triển nhà ở thương mại theo phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, ông cho rằng việc mở rộng cơ hội tiếp cận quỹ đất mới chỉ là điều kiện đầu vào. Để tác động đến thị trường, các quỹ đất phải được hoàn thiện pháp lý, triển khai xây dựng và hình thành sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế.

Điểm nghẽn không chỉ nằm ở quỹ đất, mà ở khả năng phát triển dự án

Trong nhiều năm, thị trường bất động sản TP.HCM gặp khó khăn không chỉ vì nguồn đất phát triển nhà ở ngày càng hạn chế tại khu vực trung tâm, mà còn do một số quỹ đất doanh nghiệp đã tạo lập chưa thể triển khai dự án vì vướng mắc về loại đất.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam.

Theo cơ chế thông thường của Luật Đất đai 2024, đối với phương thức thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà đầu tư về nguyên tắc phải thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất ở. Điều này khiến một số quỹ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở hoặc đất hỗn hợp, dù có khả năng phù hợp với định hướng phát triển đô thị, chưa thể được đưa vào quá trình phát triển dự án theo phương thức này.

Hệ quả là doanh nghiệp có thể nắm giữ quỹ đất trong thời gian dài nhưng chưa đủ điều kiện thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, chi phí tài chính, chi phí quản lý và các nghĩa vụ liên quan đến quỹ đất vẫn tiếp tục phát sinh.

Với góc nhìn của TS. Sử Ngọc Khương, tình trạng kéo dài thời gian chuẩn bị đầu tư không chỉ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp mà còn có thể tác động đến giá thành sản phẩm. Khi chi phí phát triển dự án gia tăng, dư địa để chủ đầu tư đưa ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của người mua cũng bị thu hẹp.

Nghị quyết 171 được triển khai thí điểm trong 5 năm kể từ ngày 1/4/2025, mở thêm cơ chế để doanh nghiệp có thể thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc trên quỹ đất đang có quyền sử dụng, bao gồm một số loại đất không phải đất ở, nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định.

Điểm thay đổi quan trọng là cơ chế này không còn giới hạn hoàn toàn khả năng phát triển dự án theo phương thức thỏa thuận vào quỹ đất ở như trước. Nhờ đó, những khu đất có điều kiện phù hợp có thêm cơ hội được xem xét đưa vào quy trình phát triển nhà ở thương mại.

Đối với TP.HCM, tác động tiềm năng của Nghị quyết không chỉ nằm ở việc tháo gỡ pháp lý cho một số dự án đang đình trệ, mà còn ở khả năng mở rộng không gian phát triển nhà ở ra các khu vực ngoài trung tâm.

Tại những khu vực còn dư địa đất đai và đang được đầu tư hạ tầng kết nối, cơ chế mới có thể tạo điều kiện hình thành các dự án với quy mô, loại hình và định vị sản phẩm đa dạng hơn. Đây là yếu tố đáng chú ý khi thị trường hiện tập trung nhiều sản phẩm ở nhóm giá cao, trong khi nhu cầu về nhà ở phù hợp khả năng tài chính vẫn rất lớn.

Tuy nhiên, Nghị quyết 171 không đồng nghĩa mọi quỹ đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp đều có thể chuyển sang phát triển nhà ở thương mại.

Các khu đất tham gia thí điểm phải đáp ứng những điều kiện liên quan đến vị trí, quy hoạch, chương trình và kế hoạch phát triển nhà ở, đồng thời phải thuộc danh mục khu đất được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua.

Cơ chế này vì vậy cần được nhìn nhận là một hướng tháo gỡ có kiểm soát đối với điều kiện về loại đất, chứ không phải việc nới lỏng toàn bộ quy định trong hoạt động đầu tư bất động sản.

Một điểm cần phân biệt là việc khu đất được đưa vào danh mục thí điểm không đồng nghĩa dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, được chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đủ điều kiện triển khai xây dựng.

Sau bước này, doanh nghiệp vẫn phải hoàn tất những thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất, đầu tư, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính và xây dựng. Đây là những khâu có ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ hình thành nguồn cung.

Thực tế tại TP.HCM cho thấy khoảng cách giữa số khu đất được đưa vào danh mục thí điểm và số dự án hoàn thiện thủ tục đầu tư vẫn còn đáng kể. Theo số liệu được nêu trong thông tin phân tích, 389 khu đất đã được phê duyệt đăng ký thí điểm nhưng mới có hơn 30 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Những con số này cho thấy việc mở cơ chế pháp lý mới chưa đồng nghĩa các dự án có thể lập tức gia nhập thị trường. Vấn đề tiếp theo là làm thế nào để rút ngắn khoảng cách giữa một khu đất đủ điều kiện tham gia thí điểm và một dự án có khả năng triển khai thực tế.

Theo hướng phân tích của Savills, tính liên tục và khả năng dự báo của quy trình thực hiện sẽ đóng vai trò quan trọng. Nếu các bước từ đăng ký, thẩm định, hoàn thiện quyền sử dụng đất đến chấp thuận đầu tư vẫn kéo dài hoặc thiếu thống nhất, tác động của Nghị quyết đối với nguồn cung có thể đến chậm hơn kỳ vọng.

Mở rộng nguồn cung nhưng chưa đồng nghĩa nhà ở sẽ rẻ hơn

Một trong những kỳ vọng lớn đối với Nghị quyết 171 là khả năng góp phần đa dạng hóa nguồn cung nhà ở thương mại, đặc biệt trong bối cảnh thị trường TP.HCM thiếu những sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người mua.

Tuy nhiên, TS. Sử Ngọc Khương lưu ý rằng cần phân biệt giữa việc mở rộng quỹ đất có thể phát triển dự án và khả năng hình thành nhà ở vừa túi tiền. Đây là hai vấn đề có liên quan nhưng không hoàn toàn đồng nhất.

Nghị quyết 171 tác động trực tiếp đến điều kiện tiếp cận và sử dụng quỹ đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Trong khi đó, giá bán sản phẩm cuối cùng còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như chi phí tạo lập đất, nghĩa vụ tài chính, chi phí vốn, hạ tầng kỹ thuật, mật độ xây dựng và chiến lược phát triển của chủ đầu tư.

Nghị quyết 171 mở thêm cơ hội phát triển nhà ở thương mại từ các quỹ đất phù hợp. Tuy nhiên, nguồn cung và giá nhà còn phụ thuộc pháp lý, chi phí và năng lực triển khai. Ảnh: Cẩm Viên. 

Một dự án được tháo gỡ pháp lý có thể giúp doanh nghiệp sớm đưa quỹ đất vào khai thác, nhưng chưa chắc tạo ra sản phẩm giá thấp. Nếu chi phí đầu vào lớn hoặc dự án được định vị ở phân khúc cao cấp, nguồn cung bổ sung vẫn có thể tiếp tục tập trung vào nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao.

Vì vậy, không nên đồng nhất việc mở rộng quỹ đất với khả năng giải quyết ngay tình trạng thiếu nhà ở vừa túi tiền.

Dù vậy, cơ chế mới vẫn có ý nghĩa đối với quá trình tái cân bằng thị trường. Khi nhiều quỹ đất đủ điều kiện được đưa vào phát triển, doanh nghiệp có thêm lựa chọn về vị trí, quy mô dự án và phân khúc sản phẩm, qua đó tạo tiền đề cho nguồn cung phân bổ đa dạng hơn.

Đặc biệt, sự phát triển của hạ tầng giao thông và xu hướng mở rộng đô thị có thể tạo điều kiện để các dự án nhà ở xuất hiện tại những khu vực có chi phí phát triển khác nhau. Thay vì phụ thuộc quá lớn vào các vị trí trung tâm, thị trường có thể hình thành thêm những lựa chọn tại khu vực đang đô thị hóa, nơi quỹ đất còn dư địa và kết nối hạ tầng từng bước được cải thiện.

Tuy nhiên, hiệu quả của xu hướng này vẫn phụ thuộc vào khả năng tiếp cận việc làm, trường học, y tế và các dịch vụ thiết yếu. Một dự án có giá bán thấp hơn nhưng nằm quá xa nơi làm việc, thiếu hạ tầng kết nối hoặc phát sinh chi phí đi lại lớn chưa chắc đã đáp ứng tốt nhu cầu ở thực.

Do đó, bài toán đa dạng hóa nguồn cung cần được đặt trong mối quan hệ giữa quy hoạch đô thị, hạ tầng và khả năng chi trả, thay vì chỉ nhìn vào số lượng dự án được phê duyệt.

Ở góc độ doanh nghiệp, việc có thêm cơ chế phát triển quỹ đất cũng không loại bỏ yêu cầu về năng lực tài chính. Sau khi được đưa vào danh mục thí điểm, chủ đầu tư vẫn cần nguồn vốn để hoàn tất nghĩa vụ tài chính, triển khai hạ tầng, xây dựng và phát triển sản phẩm.

Trong điều kiện chi phí vốn còn là áp lực đối với thị trường bất động sản, những doanh nghiệp có quỹ đất phù hợp, pháp lý rõ ràng và năng lực triển khai tốt sẽ có điều kiện thuận lợi hơn để đưa dự án vào thực tế.

Ngược lại, các khu đất dù được chấp thuận tham gia thí điểm nhưng chưa giải quyết được những vướng mắc về quy hoạch, hạ tầng hoặc tài chính vẫn có thể tiếp tục chậm triển khai.

Điều này đặt ra yêu cầu đánh giá hiệu quả Nghị quyết 171 bằng kết quả thực chất, thay vì chỉ dựa trên quy mô danh mục khu đất đăng ký.

Theo đó, số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, số dự án hoàn thành các thủ tục pháp lý, tiến độ xây dựng và lượng sản phẩm đủ điều kiện mở bán mới là những chỉ dấu quan trọng để xác định tác động của chính sách đối với thị trường.

Đáng chú ý hơn, cơ cấu nguồn cung mới cũng cần được theo dõi. Nếu số lượng dự án tăng nhưng phần lớn sản phẩm tiếp tục tập trung ở phân khúc giá cao, tình trạng mất cân đối giữa nguồn cung và nhu cầu ở thực có thể chưa được cải thiện đáng kể.

Ngược lại, nếu cơ chế thí điểm góp phần đưa thêm các dự án có vị trí phù hợp, chi phí phát triển hợp lý và sản phẩm đa dạng vào thị trường, người mua sẽ có thêm lựa chọn. Đây mới là tác động có ý nghĩa đối với khả năng tiếp cận nhà ở trong trung và dài hạn.

Nhìn tổng thể, Nghị quyết 171 tạo thêm một hướng xử lý đối với điểm nghẽn pháp lý ở đầu vào của quá trình phát triển nhà ở thương mại. Tuy nhiên, hiệu quả của chính sách còn phụ thuộc vào tốc độ xử lý thủ tục, sự đồng bộ giữa các cơ quan quản lý, điều kiện hạ tầng và năng lực triển khai của doanh nghiệp.

Với thị trường TP.HCM, nơi nguồn cung căn hộ đang cải thiện nhưng khả năng hấp thụ vẫn chịu áp lực, việc mở thêm cơ chế phát triển quỹ đất là cần thiết song chưa đủ để giải quyết toàn bộ bài toán nhà ở.

Thước đo cuối cùng của Nghị quyết 171 không phải là bao nhiêu khu đất được đưa vào danh mục thí điểm, mà là bao nhiêu dự án thực sự được triển khai, bao nhiêu căn hộ được đưa ra thị trường và nguồn cung mới có đáp ứng tốt hơn khả năng chi trả của người mua hay không.

Đó cũng là điểm mấu chốt trong góc nhìn của TS. Sử Ngọc Khương: mở đường cho quỹ đất là bước khởi đầu, còn khả năng chuyển hóa thành nguồn cung thực tế mới quyết định mức độ đóng góp của cơ chế này đối với sự phát triển cân bằng, bền vững của thị trường nhà ở.

Viên Viên