Nhà đầu tư công nghệ cao không chỉ tìm kiếm đất mà cần hệ sinh thái hạ tầng đủ khả năng vận hành ở quy mô lớn. Điều này thúc đẩy các nhà phát triển khu công nghiệp và đơn vị tư vấn thay đổi cách đánh giá khu đất và các yếu tố xung quanh.
(Ảnh minh hoạ)
Thiếu điện: Từ thách thức thành cơ hội đầu tư
Theo Avison Young, AI tạo ra bài toán mới cho bất động sản công nghiệp.
Việt Nam đặt mục tiêu đến năm 2030 trở thành trung tâm AI của ASEAN, với nền kinh tế AI chiếm 6% GDP. Để hiện thực hóa tham vọng này, nhu cầu về năng lực tính toán, trung tâm dữ liệu và điện năng sẽ tăng mạnh.
Vì vậy, với nhà đầu tư câu hỏi không đơn giản là “Có quỹ đất để phát triển trung tâm dữ liệu hay không?”, mà là: “Có đủ điện để dự án vận hành ổn định hôm nay và mở rộng trong tương lai hay không?”. Trong bối cảnh Việt Nam được dự báo thiếu 61 tỷ kWh điện vào năm 2030, năng lực cung cấp điện trở thành một cấu phần không thể thiếu của năng lực cạnh tranh bất động sản công nghiệp.
Theo Avison Young, Việt Nam có nền tảng thuận lợi để đón làn sóng AI và phát triển trung tâm dữ liệu: hơn 100 triệu dân, lực lượng lao động trẻ và am hiểu công nghệ, chi phí cạnh tranh, vị thế trong khu vực. Dù mối quan tâm ngày càng lớn, nhà đầu tư quốc tế lẫn trong nước không đơn thuần tìm kiếm đất, họ tìm nơi mà dự án công nghệ có thể vận hành hiệu quả ở quy mô lớn.
Ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, nhu cầu trung tâm dữ liệu vì vậy đang vượt ngoài phạm vi hình thành một phân khúc bất động sản mới. Nhà đầu tư hiện nay không chỉ tìm đất, mà tìm một hệ sinh thái có nguồn nhân lực phù hợp, nguồn điện đảm bảo, hạ tầng kết nối tốt và khả năng mở rộng. Điều này làm thay đổi cách thị trường đánh giá về bất động sản công nghiệp, khi những yếu tố xung quanh khu đất ngày càng quan trọng không kém chính khu đất đó.
Vấn đề không chỉ là năng lực sản xuất điện của Việt Nam. Với trung tâm dữ liệu và các dự án sản xuất lĩnh vực công nghệ cao, nhà đầu tư cần được bảo đảm lượng điện cần thiết ở đúng nơi, đúng thời điểm và có thể tăng công suất khi quy mô hoạt động mở rộng. Đây là bài toán liên quan đồng thời đến nguồn phát, truyền tải và hạ tầng tại khu vực dự án.
Chuyên gia Avison Young nhấn mạnh, các dự án công nghệ cao tiêu thụ lượng điện rất lớn nhưng có một ưu điểm: đó là nhu cầu sử dụng có tính dự báo và dài hạn. Điều này tạo cơ sở để lập kế hoạch nguồn điện và hạ tầng từ trước, thay vì xử lý khi dự án đã đi vào triển khai.
Chẳng hạn, một dự án bán dẫn có thể cần lượng điện tương đương hoặc gần bằng cả một khu công nghiệp, dù diện tích dự án nhỏ hơn đáng kể. Vì vậy, nếu muốn thu hút các ngành công nghệ cao, chủ đầu tư KCN không thể chỉ dựa vào công suất điện hiện hữu tại thời điểm định vị sản phẩm bất động sản công nghiệp. Nhu cầu về công suất điện phải được quy hoạch ngay từ đầu, làm việc sớm với EVN và chính quyền địa phương, đồng thời xây dựng lộ trình tăng công suất theo từng giai đoạn để có thể cam kết rõ ràng với khách thuê.
Vai trò của AI
Theo chuyên gia Avison Young, không cần phải thuyết phục nhà đầu tư về tầm quan trọng của AI và trung tâm dữ liệu, nguồn vốn đã sẵn sàng. Câu chuyện nằm ở việc chuyển lời kêu gọi thành điều kiện thuận lợi nhất để dự án đi vào vận hành nhanh và hiệu quả.
Điều này yêu cầu mở rộng khả năng tiếp cận nguồn điện. Chính phủ đã mở cửa thị trường điện trực tiếp cũng như cho phép người nước ngoài sở hữu 100% hoạt động vận hành trung tâm dữ liệu. Mô hình hợp tác cung cấp năng lượng tái tạo giữa BIM Energy và Evolution Data Centres cho trung tâm dữ liệu mới tại TP.HCM cho thấy cách tiếp cận bằng cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA).
Nguyên tắc của trung tâm dữ liệu là không được mất điện, do đó cần phát triển nguồn dự phòng và hệ thống lưu trữ để đáp ứng yêu cầu vận hành liên tục. Mức thiếu hụt 61 tỷ kWh đồng nghĩa 61 tỷ kWh nhu cầu chưa được đáp ứng, mở ra cơ hội đầu tư cũng hấp dẫn không kém vào hạ tầng sản xuất, lưu trữ và cung cấp điện tương ứng.
Song song đó, cần một quy trình rõ ràng, một đầu mối đủ thẩm quyền và trách nhiệm nhằm rút ngắn thời gian phê duyệt và triển khai. Trong công nghệ, tốc độ cực kỳ quan trọng. Sự chậm trễ không chỉ gây tốn kém mà còn có thể tước đi cơ hội đầu tư trước khi hạ tầng kịp hoàn thành.
Cuối cùng và quan trọng nhất, mục tiêu của chính sách không chỉ là thu hút bao nhiêu tỷ USD, mà là bao nhiêu năng lực, tri thức và giá trị được tạo ra và giữ lại tại Việt Nam, để đóng góp cho nguồn nhân lực, R&D, hệ sinh thái nhà cung cấp và năng lực công nghệ trong nước.
Tiểu Bảo